一套房子從打地基、建成到交易完成，[美國注冊公司]要交多少稅費？這些稅費的成本占房價多大比例？

“一般來說，土地出讓金約占房價的30%，建設(shè)費用占20%左右，各種稅費占到20%—30%，其余部分才是開發(fā)商的利潤。”鵬欣集團一位高層向《華夏時報》記者表示。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場最根本的問題是土地問題。目前大部分存量房已繳納了70年土地使用費，如果按照房產(chǎn)的價值來征稅，又不考慮已經(jīng)繳納的土地使用費，實質(zhì)上就是重復(fù)征稅。因此，應(yīng)對房地產(chǎn)稅制進行改革。

“應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)進行減稅、并稅，而不是加稅，但這條路并不容易。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民說。

多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅

“購房者身上已經(jīng)背負(fù)了太多看不見的稅費。如果購買二手房時賣家再將差額20%的個稅轉(zhuǎn)嫁到買家身上，購房者又增加了新的稅費負(fù)擔(dān)。”上海一家房企高層告訴記者。

上述房企高層說，與房地產(chǎn)相關(guān)的諸多稅費中，有不少是被重復(fù)征稅的。除房產(chǎn)交易涉及的稅費，新建樓盤涉及的稅費名目繁多，達(dá)60多項。

業(yè)內(nèi)人士指出，在設(shè)計、[注冊英國公司]施工、監(jiān)理等不同環(huán)節(jié)都存在重復(fù)征收之嫌。

“向規(guī)劃和建委兩個部門分別繳納的設(shè)計費和報建費，我認(rèn)為就是重復(fù)征稅。”一家房企研究部經(jīng)理表示。

開發(fā)商獲得土地后，并非自行對樓盤進行設(shè)計就能夠開工，而是首先要獲得規(guī)劃許可證和施工許可證。要獲得這兩個許可證，還需要向規(guī)劃、城建和建交委等部門繳納勘察丈量費、規(guī)劃設(shè)計費和報批報建費。

“對樓盤公共配套的設(shè)計、測量是由政府指定的規(guī)劃設(shè)計院來做的，這一環(huán)節(jié)已經(jīng)向規(guī)劃部門付了設(shè)計和測量的費用；但在報批報建的時候，還要再向建委繳納規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費和房產(chǎn)測繪費。”一位不愿具名的開發(fā)商告訴記者，除了重復(fù)征收的“設(shè)計費”，在他們需要繳納的費用中還出現(xiàn)了一些額外的費用。

“施工建設(shè)費、城建費、設(shè)計費等環(huán)節(jié)，其實都是在重復(fù)征稅。而像土地和房屋契稅，其實是可以進行合并或減稅的。”上述開發(fā)商說。

“施工建材中，鋼鐵、水泥等其實已經(jīng)向國家交過稅了，但進入樓盤施工后開發(fā)商還要再交稅。一個樓盤周邊已經(jīng)做好了水電煤通訊，開發(fā)商在交了城市建設(shè)費后其實就將管線接入小區(qū)了；但如果要進行水電煤的聯(lián)網(wǎng)，還需要再交基礎(chǔ)建設(shè)的配套建設(shè)費。”上海房源房地產(chǎn)企業(yè)董事長季寶紅表示。

而在監(jiān)理環(huán)節(jié)，不少第三方監(jiān)理單位在已經(jīng)收取工程監(jiān)理費之后，還要再收取工程質(zhì)量監(jiān)督費和安全監(jiān)督費。

“對一個樓盤的監(jiān)理，最主要的內(nèi)容就是對項目工程質(zhì)量和安全的監(jiān)督；而在收了監(jiān)理費之后還要收另外兩項，這不是重復(fù)收費么？”鵬欣集團人士說。

稅費轉(zhuǎn)嫁購房者

除了直接向規(guī)劃、房管等部門繳納各種稅費，樓盤在開發(fā)過程中還要向所在地的消防、環(huán)衛(wèi)部門，另外再繳納不同種類的費用。

一些項目還存在莫名其妙的稅費。記者在南京某房地產(chǎn)項目成本利潤測算報告中看到，該樓盤在報批報建環(huán)節(jié)按樓盤建設(shè)面積，需要繳納1元/平方米的“白蟻防治費”和1.48元/平方米的“圖紙審查費”。

而在另一份涂州市基本建設(shè)項目收費分類表中，[英國公司注冊]向市醫(yī)保中心繳納0.15%的農(nóng)民工工傷保險的同時，還要向市人社局再繳納2%的農(nóng)民工工資保障金。

“項目規(guī)劃雖然已經(jīng)報上去并在規(guī)劃部門通過了，但可能還是不能按設(shè)計方案施工。因為施工環(huán)節(jié)往往是由建交委部門管理的，這個‘圖紙審查費’就是向建交委或當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T繳納的費用。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉表示。

記者在另一個項目的成本預(yù)算表中發(fā)現(xiàn)，在間接成本一項中，單獨列出了約545萬元的“不可預(yù)見費”。一位開發(fā)商告訴記者，這個是每個開發(fā)商都必備的。“名義上的稅費都交了并不代表沒事了，有些部門沒照顧到，這些部門的人可能就會過來，項目就進行不下去。不可預(yù)見費就是起這個作用的，而這個費用只可能多不可能少。”一位不愿具名的房企營銷經(jīng)理表示。

在所有稅費中，契稅是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為有可能進行降稅的環(huán)節(jié)之一。

開發(fā)商在獲得土地的時候除了交土地出讓金，要按土地評估價繳納4%的契稅；而購房者在購房時，還要按房屋交易金額再繳納1%-3%的購房契稅。

“雖說土地契稅和房屋契稅分別屬于土地和房屋兩個領(lǐng)域。這也是土地制度所決定的：土地契稅是開發(fā)商辦大產(chǎn)權(quán)證所必需的，而購房者是在過戶房產(chǎn)時需要在大產(chǎn)權(quán)證上辦理小產(chǎn)權(quán)證。如果土地契稅和房屋契稅能進行合并或降下來，對降低房屋成本也是有益的。”張宏偉表示。

蔡為民指出，加在樓盤和開發(fā)商身上的各種稅費，最終都要由每個購房者買單。而在稅費過高的情況下，相關(guān)部門應(yīng)該通過減稅、并稅來減輕購房者的壓力。

而減稅面臨不小阻力，因為房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收對財政貢獻(xiàn)頗大。

“以2009年為例，中國一年稅收收入的增長額超過三分之一來自于房地產(chǎn)業(yè)。”易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，2009年我國房地產(chǎn)土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等7項稅收增收額共計1851.85億元，占該年全部稅收收入增收額的35%。