特朗普稅改負面發酵富豪投資美高端地產熱情驟降

2022-11-10 18:41:52

　　按照特朗普稅改政策新規，住房貸款利息抵稅額度將從原先的100萬美元調低至50萬美元。這意味著逾50萬美元額度的個人房產按揭貸款將不能享有稅收減免，由此造成美國高端住宅投資熱降溫與價格下滑，令中國富豪選擇觀望。

　　“目前，不少已經看過房的中國富豪幾乎都選擇推遲購房，甚至個別已經繳納意向金的中國富豪寧愿損失這筆錢，也不愿繼續履約。”一位美國房地產咨詢機構負責人分析，原因是他們認為特朗普稅改政策將導致當地高端房產出現至少10%的跌幅。

　　在業內人士看來，盡管美國房地產市場存在諸多高收益投資機會，但風險永遠與收益并存。尤其是在美國房地產開發過程，中國投資方與美國開發商圍繞住宅設計方案變更、追加投資的分歧，容易引發項目停工停擺，令實際投資回報遠低于預期值。

　　高端房產的房貸驅動力受挫

　　“除了紐約，加利福尼亞州、西雅圖、華盛頓特區等高端住宅也遭遇供應過剩的窘境。”上述美國房地產咨詢機構負責人感慨說。究其原因，這些美國城市高端住宅是否產銷兩旺，完全依賴房貸驅動。

　　據Corelogic數據顯示，今年以來加州地區逾75%新增房貸額超過50萬美元，舊金山則是60%，華盛頓特區、紐約、西雅圖分別為35%、22%與25%。

　　然而，特朗普稅改政策卻讓這些城市高端住宅成為最大的利益受損者，由于逾50萬美元額度的房產貸款不再享受稅收減免，導致當地高端房產購買成本驟增，打壓了全球富豪的投資熱情。

　　其具體表現在美國多個一線城市高端住宅銷售周轉天數增加與價格下跌。以紐約大都會地區為例，其房價周轉天數為168天，遠高于以往平均水準的42天;與此對應的是，紐約高端住宅價格同比下跌了2.2%。

　　前述這位美國房地產咨詢機構負責人透露，目前已有20多位中國富豪表達了暫緩購房的態度，甚至個別富豪一口氣取消了多套紐約高端住宅的投資意向協議。

　　穆迪首席經濟學家Mark Zandi指出，特朗普稅改政策對美國高端住宅的負面效應將持續發酵，在稅改政策落實初期，美國高端住宅房價將下滑約10%，全美范圍內至少有3%-5%降幅。

　　轉道二線城市尋求高收益

　　隨著中國富豪對美國高端住宅持幣觀望，讓不少財富管理機構看到新的吸金空間。

　　但21世紀經濟報道記者注意到，在這個房地產趨冷的間隙里，紛紛發起美國房地產投資基金，向他們募資(主要是個人海外資產)，投向美國其他城市的中端住宅項目、學生公寓改建、以及物流地產等。

　　在西雅圖、波斯頓、舊金山等科技產業發達、知名大學云集的美國城市里，一些投資機構將當地老舊住宅改建成大學生公寓收取租金，年化投資收益超過30%。

　　11月以來，多家國內財富管理機構聯合美國房地產開發商，紛紛發起美國房地產投資基金。但與以往基金主要參與一線城市高端物業開發建設不同，這些基金主投方向，則是美國二線城市學生公寓改建、物流地產、中端住宅項目等。

　　“其實，美國不少擁有產業經濟基礎城市的房地產市場上漲前景，不亞于一線城市高端住宅。”多位美國房地產業內人士告訴21世紀經濟報道記者。

　　不過，要說服中國富豪轉道投資美國二線城市中端房地產等項目，絕非易事。一方面基金管理團隊需用大量數據證明這些項目收益預期不低于一線城市高端住宅，另一方面他們還要通過另類資本運作方式“抬高”投資回報。

　　記者注意到，近期新發起的房地產基金開始在美國稅收優惠方面“做文章”。其主要做法是借助美國設定的投資組合利息稅收豁免條款，減輕中國富豪稅負從而提高收益率。

　　所謂投資組合利息稅收豁免條款，即所有海外投資者在一只基金的投資占比均低于10%，美國相關部門不對基金投資收益“征稅”。

　　在業內人士看來，這類基金最大的投資風險，不在于項目選擇，而是項目實際開發過程的合作糾紛。

　　“此前已有不少中國投資方吃過類似的虧，或者以往先買地造房先申請當地銀行貸款，沒想到美國銀行對中國投資者主導的房地產項目審核異常嚴格，導致項目進展非常緩慢，成本回收周期被大幅拉長。”他直言。這倒逼不少中國房地產基金紛紛要求在合作條款里，對房產設計方案更改與追加投資設立“否決權”，盡可能保障自身投資權益。