高凈值人群全球房產(chǎn)投資新格局：債權(quán)+股權(quán)

2022-11-10 18:41:52

　　隨著這些年房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐漸落地，炒房、炒地?zé)嵴凇巴藷保袊康禺a(chǎn)行業(yè)高速增長階段已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)已進入從債權(quán)向股權(quán)、從增量向存量、從短期炒作思維向長期價值投資的轉(zhuǎn)變，可以說房地產(chǎn)投資市場正在引來一場重要變革。

　　在這樣的大環(huán)境下，日前“財富全球房地產(chǎn)投資高峰論壇”在上海拉開帷幕。主辦方宜信在記者采訪時表示：第一，房地產(chǎn)投資的暴利時代已去，價值投資已來，投資非投機，重在深入研究、全球配置、科技驅(qū)動;第二，客戶對綜合回報、增值服務(wù)越來越重視，基于房地產(chǎn)投資的移民、教育、擇業(yè)、養(yǎng)老、傳承等，需要端到端的專業(yè)服務(wù);第三，自己動手已去，專業(yè)機構(gòu)已來，客戶應(yīng)更為關(guān)注與頂級專業(yè)機構(gòu)合作，重視對機構(gòu)的選擇，而不是自己做項目。

　　關(guān)于未來房地產(chǎn)投資，股債并舉是一大趨勢。在此次峰會上，宜信發(fā)布了《2017美國地產(chǎn)第三季度研究報告》。報告詳細分析了美國地產(chǎn)投資特點及趨勢，并指出房地產(chǎn)債權(quán)類基金在美國市場的投資機遇，相較于實物房產(chǎn)，債權(quán)類基金起投門檻低，在資產(chǎn)配置中處于流動性、收益性兼具的防御位置，能夠幫助投資者享受到全球房地產(chǎn)投資收益。

　　房地產(chǎn)作為高凈值人士資產(chǎn)配置中的重要組成部分，在全球?qū)用孢M行布局是必然趨勢。

　　RPM地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官Kevin Brown在《澳洲墨爾本投資置業(yè)發(fā)展報告》中揭示了澳大利亞未來地產(chǎn)開發(fā)模式和投資趨勢，他指出，“西部走廊是悉尼和墨爾本兩個城市中非常值得投資的地點，不僅因為它的經(jīng)濟增長，而且也考慮到移民的涌入和新增就業(yè)數(shù)量的因素，能夠為投資者帶來機遇”。

　　此次峰會，宜信財富聯(lián)合世界頂級房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行(JLL)發(fā)布《全球房地產(chǎn)投資報告》，報告不僅為投資者指出未來中國及全球主要地區(qū)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析，幫助投資者更好地判斷未來趨勢、把握投資先機;同時，報告揭示了四大關(guān)鍵主題詞：第一，電子商務(wù)打破傳統(tǒng)零售格局，推動全球物流市場;第二，歐洲和美國市場自住型住房短缺，推動多戶型住宅市場增長;第三，旅游業(yè)游客量增長推動酒店業(yè)市場增長;第四，老齡化推動醫(yī)療相關(guān)的市場需求增長。

　　據(jù)介紹，近年來，越來越多的人是中產(chǎn)階層在加入海外置業(yè)的隊伍，從房價上來看，在300萬到500萬人民幣左右的投資額占比較大，第一是買的起了，第二就是相對的價值，大家做了一個比較以后，覺得海外的房產(chǎn)挺有投資價值的。同樣差不多地段的，倫敦核心地段的房產(chǎn)，和北京上海核心地段的房產(chǎn)，倫敦的不比北京上海的貴了。算租金收益比北京上海還劃算，整體的價格，對于很多中產(chǎn)階層來說也買的起。另外，在海外買房，很多中國人是可以去海外的金融機構(gòu)借貸款的，憑借國內(nèi)的收入，國外的銀行就可以把錢借給你，有了這樣一個資金的杠桿，進一步解決了這批人群的資金問題。同時也因為有這個杠桿，它的投資收益加倍放大了。目前西方國家還是低利率的環(huán)境，按揭貸款利率在3%—4%之間，而且一般都能貸到6—7成，個別情況能貸到8成。

　　海外房產(chǎn)投資最常見風(fēng)險

　　房地產(chǎn)除了是高凈值家庭資產(chǎn)組合中不可或缺的組成部分、優(yōu)秀的投資標的，同時也是美好生活的載體，如移民、留學(xué)、養(yǎng)老等。不過，目前國內(nèi)的一些高凈值人士在配置海外置業(yè)的時候有一些誤區(qū)和風(fēng)險點，主要包括：

　　一是信息不對稱的風(fēng)險。國內(nèi)的投資者畢竟是地域遙遠，還有語言的障礙，他很難了解不同的國家，到底哪個好，不同的城市哪個好，既使是同一個城市還有不同的板塊，到底哪個板塊是價值洼地，哪個板塊近幾年漲的非常多。這些信息都是非常屬地化的，當投資者離得很遠就很難獲得，很難獲得就意味著你容易被別有用心的人忽悠。

　　中國人都喜歡買房子，出海投資的時候首先想到的也是置業(yè)，市場上有一些無良的中介抓住了這種心理，會把一些價值不怎么好，存在風(fēng)險的房子進行包裝推薦給國內(nèi)的投資者。

　　因為信息不對稱你難以避免這些坑，他會說的很好，你也難以真正了解，這是一個風(fēng)險點，這個風(fēng)險就要去找大機構(gòu)，找長期存在的機構(gòu)，長期在那里，不會輕易跑路的，會對你負責(zé)的。不會為了賣你一個房子去自損聲譽的機構(gòu)。這個是給投資者的建議。

　　二是買房之后的長期的投資管理風(fēng)險。對于中國投資人來講，這也是海外置業(yè)的難點。比如說今天電燈泡壞了，后天要換馬桶蓋，離中國那么遠，怎么及時處理，再過幾天你收到法院的通知，說今年的利息稅沒有報，已經(jīng)被控告了。每個國家的相關(guān)法規(guī)都不一樣，這個是很痛苦的事。

　　很多投資者一開始買房子的時候。無良中介把不好的項目包裝的很好讓客戶去買，但后續(xù)的事情不講得很清楚，或者誤導(dǎo)客戶。讓客戶覺得都了解了，就買了，后面卻發(fā)現(xiàn)痛苦無盡，再去找中介他已經(jīng)不在了，這是一個比較大的風(fēng)險點。

　　這個也是要通過跟一些大的，有實力的機構(gòu)，珍惜自己信譽的機構(gòu)來合作，從他們這里買，如果他說我能夠保證你后期的服務(wù)，而且把這些東西體現(xiàn)在一些合同里面的話，或者你去看，去問他，這些服務(wù)是誰來提供，如果他給你推薦的都是當?shù)厥袌錾戏浅：玫墓?yīng)商的話，那就是比較安全的一個位置。后續(xù)的這種麻煩就比較少，你就可以足不出戶坐享全球的實物資產(chǎn)給你帶來的實物利益。(投資快報)