紐約《信息自由法》要求購買房產(chǎn)者需公開所有信息！

2022-11-10 18:41:52

一、事件背景

關(guān)于羅克蘭郡郊區(qū)房屋改建的爭端有可能顛覆曼哈頓的豪華公寓市場。該縣的議員制定了州立法，以通過成立有限責(zé)任公司來防止匿名購房。一些居民懷疑他們的新鄰居進(jìn)行非法的房屋改建或分割，而如果擁有的財(cái)產(chǎn)是通過LLC公司(有限責(zé)任公司)持有的，則讓地方當(dāng)局強(qiáng)制執(zhí)行這些規(guī)定會(huì)更加困難。現(xiàn)在，該立法(于9月生效)對億萬富翁、名人和其他尋求隱私的公寓業(yè)主群產(chǎn)生了意想不到的后果，根據(jù)該州的《信息自由法》，每個(gè)購買者的名字都會(huì)公開可用。

許多富有且精明的房產(chǎn)投資者更喜歡通過LLC(也稱為空殼公司)進(jìn)行購買。這種模式有利于個(gè)人稅務(wù)籌劃、隱私的保護(hù)、資產(chǎn)隔離。

因此，在曼哈頓大多數(shù)新建的豪華公寓樓中，通過LCC公司購買房產(chǎn)已變得司空見慣。根據(jù)房地產(chǎn)交易記錄，在被稱為中央公園南220號(hào)的市中心住宅樓中，迄今為止，超過85%的購買者是通過以“ LLC”結(jié)尾的實(shí)體購買的。《華爾街日報(bào)》對發(fā)現(xiàn)的城市稅收記錄的分析顯示，紐約市通過LCC公司持有的房產(chǎn)約61,000多處，其中包括12%和5%的公寓及住宅。自2008年以來建造的所有公寓中，約30%由LLCs擁有。而且，LCC公司在某些特殊功能上被懷疑承擔(dān)了洗錢的功能。

很多通過LLC公司購買美國房產(chǎn)的土豪應(yīng)該都會(huì)比較了解，LLC模式持有資產(chǎn)，擁有諸多好處，這些好處或許會(huì)隨著紐約新法案的通過會(huì)慢慢消失。不過，大家不妨還是了解一下。

二、什么是有限責(zé)任公司(LLC)

美國的商業(yè)公司一般可分為企業(yè)公司(Corporation)和合伙企業(yè)(Partnership)。

企業(yè)公司最大的特點(diǎn)就是將公司的債務(wù)與公司持有人的債務(wù)責(zé)任分開。也就是說一旦公司無力償還債務(wù)時(shí)，公司的債權(quán)人不能要求公司持股人用其私人財(cái)產(chǎn)償還公司債務(wù)。企業(yè)公司又可分為 C Corporation和S Corporation。C Corporation必須要付公司所得稅，而S Corporation 則可不必。因此C Corporation的持股人就需要負(fù)擔(dān)公司及私人所得稅的雙重負(fù)擔(dān)。但是如果想成為S Corporation，公司必須面對法律上的多重限制，很容易因公司變動(dòng)而失去S Corporation 的資格。

合伙企業(yè)(Partnership)沒有C Corporation 的雙重稅金的負(fù)擔(dān)，但是合伙企業(yè)的合伙人私人財(cái)產(chǎn)卻可以被公司債權(quán)人用來償還公司的債務(wù)。有限合伙企業(yè)(Limited Partnership) 可以將他的責(zé)任和公司的責(zé)任分開，但是在這種情況下，有限合伙人不可以參與公司的決策經(jīng)營和控制，只能處于被動(dòng)的角色。

這么看來，似乎每一種公司結(jié)構(gòu)都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。那怎么才能熊掌(私人財(cái)產(chǎn)和公司債務(wù)和責(zé)任分割)和魚(對公司有經(jīng)營控制權(quán)，還不必繳納公司所得稅)兼得呢?有限責(zé)任公司 (LLC) 的出現(xiàn)就是取眾者之長的一種絕佳組合。簡單來說，LLC 能將公司生意帶來的可能連帶責(zé)任與個(gè)人財(cái)產(chǎn)徹底分割，同時(shí)又有在稅務(wù)上有貫通(pass through)性，即是指在該LLC的運(yùn)營盈虧均可直接傳遞到你的個(gè)人收入稅務(wù)申報(bào)中，按你在LLC中的利益份額記為個(gè)人收入計(jì)稅，從而規(guī)避公司生意營收的雙重稅賦 (double taxation，公司盈利賦稅一次，股東分紅計(jì)入個(gè)人收入再被計(jì)稅一次)。由于這些特點(diǎn)，美國很多原來不是LLC的老公司在LLC出現(xiàn)后都通過各種形式轉(zhuǎn)為LLC。由于LLC的眾多優(yōu)點(diǎn)，有相當(dāng)一部分的投資者選擇把出租房放在LLC名下。

三、LLC給房東帶來了什么好處

1、財(cái)產(chǎn)保護(hù)

有限責(zé)任，顧名思義，房屋產(chǎn)權(quán)在LLC內(nèi)，其明顯優(yōu)勢之一就是有限責(zé)任。購房者通過成立LLC公司后買房(盡管該公司可能只有房東一人)，公司只負(fù)有限責(zé)任，一旦被起訴，被告方是公司而不是個(gè)人。當(dāng)牽扯到賠償金的時(shí)候，賠償金額的最高額度就是所有者對該公司投資的總額，股東無須搭上自己對公司投資以外的所有個(gè)人財(cái)產(chǎn)。打個(gè)比方，你的一位房客邀請朋友來家一聚，其中一位受邀者不慎因地滑而摔倒，造成多處骨折，內(nèi)臟受損。該受邀者可同時(shí)告知房客和房東來支付自己所有的訴訟費(fèi)用和醫(yī)藥費(fèi)。而這筆費(fèi)用很可能是巨額的，超過此投資房的總資產(chǎn)。這時(shí)候，房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)就至關(guān)重要，如果這幢房子的產(chǎn)權(quán)是房東個(gè)人，那么有可能最后房東不但把房子賠進(jìn)去，還會(huì)牽扯到自己的其他資產(chǎn)來賠償受邀請者。但如果產(chǎn)權(quán)是LLC，那么房東只需要支付當(dāng)初對LLC投入的總資產(chǎn)數(shù)額，從而保護(hù)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)不受到威脅。當(dāng)然，這里舉的是一個(gè)非常極端的例子。

2、隱私保護(hù)

房產(chǎn)所有人傾向于轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)至 LLC的另一大原因就是保護(hù)個(gè)人隱私。在美國，房地產(chǎn)的信息都是公開透明化的，房屋報(bào)告信息人人都可查閱。出于保護(hù)隱私的考慮，房東會(huì)更改產(chǎn)權(quán)至LLC，這樣在房屋報(bào)告中顯示出的只是公司的信息，而不是房主本人名字，從而達(dá)到隱私保護(hù)的目的。

3、轉(zhuǎn)讓簡單

LLC股權(quán)轉(zhuǎn)讓非常容易，節(jié)省過戶手續(xù)和費(fèi)用。如果房產(chǎn)在投資者個(gè)人名下，該投資者要把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親屬，則需要進(jìn)行過戶手續(xù)并且繳納過戶稅費(fèi)。如果房產(chǎn)在LLC名下，不需要過戶手續(xù)，LLC股東就可把LLC股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他股東，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目的。此轉(zhuǎn)讓手續(xù)僅需要當(dāng)事各方簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不需要有地契(DEED)。

四、如何利用LLC保護(hù)財(cái)產(chǎn)

LLC無疑是一種保護(hù)資產(chǎn)的有力武器，但如果想充分利用LLC來徹底分割生意與個(gè)人責(zé)任，很重要的一點(diǎn)在于任何生意中的行為都要跟個(gè)人行為分開，比如生意和個(gè)人的銀行賬戶，信用卡賬戶的使用需要嚴(yán)格分開。一旦將個(gè)人賬戶用在了生意上，應(yīng)有相應(yīng)的書面記錄，說明兩者之間的借貸關(guān)系。事后還回個(gè)人賬戶也要做記錄(特別說明利息為零，否則還會(huì)增加個(gè)人利息收入報(bào)稅的復(fù)雜)。另外個(gè)人以LLC名義簽署各種文件時(shí)，應(yīng)該署自己名并特別加上“On behalf of ABC LLC” 以示區(qū)分個(gè)人責(zé)任或 LLC 行為。雇工、簽租約，哪怕是大馬路上拉一個(gè)人做粗活也必須明確聲明你是以LLC名義雇用，否則你個(gè)人就有可能要為一切事故負(fù)責(zé)。總之，要使LLC能有效地保護(hù)投資者財(cái)產(chǎn)，房東須通過專業(yè)外包團(tuán)隊(duì)管理，修理出租房，否則LLC會(huì)很容易被刺穿。

五、什么情況下需要設(shè)立LLC

需不需要設(shè)立LLC，應(yīng)該視個(gè)人情況而定。一般有如下情況的需設(shè)置LLC：

① 投資者不僅做出租，同時(shí)還做舊房翻新或者與房地產(chǎn)相關(guān)的其它生意。這種情況下發(fā)生責(zé)任的可能性更大，不僅局限于租客;

② 投資者購買物業(yè)時(shí)不需要貸款，可以全款購買;

③ 投資者不是個(gè)人或者夫妻，而是外面的合伙人;

④ 買入同一個(gè)地產(chǎn)超過10個(gè)單元以上的物業(yè)時(shí)，由于已經(jīng)無法享受低利率的民居貸款，有或沒有 LLC 在貸款利率上已經(jīng)沒有區(qū)別，但 LLC可以提供額外保護(hù);

⑤ 業(yè)主購買的物業(yè)價(jià)值總金額比較大，或者有數(shù)量不小的物業(yè)和凈資產(chǎn)(有人建議凈資產(chǎn)在$5 百萬以上就應(yīng)該考慮 LLC)。

鑒于美國紐約州立法的施行，最好的方式可能是利用不同州的地方法律來更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而是否需要設(shè)立 LLC則取決于你的凈資產(chǎn)狀況、現(xiàn)投資的階段以及個(gè)人的投資策略，因此因人而異。如果你決定設(shè)立LLC，也一定要充分了解怎么操作才能確保你的 LLC 能真正地為你的資產(chǎn)形成一道保護(hù)網(wǎng)，而非形同虛設(shè)，只求心安。總之，海外資產(chǎn)配置的類型多種多樣，風(fēng)險(xiǎn)也是多樣的，應(yīng)根據(jù)自身的情況合理安排。