經歷了A股持續(xù)下跌之后，信托銷售經理小王(化名)開始在微信朋友圈中加大了傳統集合信托產品的推銷力度。而房地產行業(yè)的回暖，則讓他對自己的銷售業(yè)績有了更多憧憬。
近日，國家統計局公布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據，房地產出現回暖跡象，與之掛鉤的房地產信托或再成投資熱點。
不過，受前期投資者對權益類產品的偏好，[注冊美國公司知識]以及信托公司收緊房地產信托業(yè)務因素影響，目前房地產信托銷售尚未出現火熱狀況。
業(yè)內人士認為，目前投資者在選擇房地產信托產品時，需要警惕產品發(fā)行、投資標的、抵押物、交易對手、產品模式等五方面的誤區(qū)。
房地產回暖
7月18日，國家統計局公布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，6月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有27個和42個，分別比上月增加了7個和5個；下降的城市分別有34個和20個，分別比上月減少9個和8個。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，分城市看，房價分化非常明顯。一線城市需求較旺，成交量增長較多，新建商品住宅及二手住宅價格漲幅遠高于二三線城市。二線城市房價總體平穩(wěn)，漲幅較小。三線城市房價仍然下降，降幅繼續(xù)收窄。
受房地產回暖因素影響，一些信托業(yè)內人士認為，與之掛鉤的房地產信托再次成為投資熱點。實際上，在過去幾年中，房地產信托一直是信托公司的重點業(yè)務，憑借著較高收益率，受到不少高凈值客戶青睞。不過，近期多家信托公司人士透露，其公司的房地產集合信托產品銷售雖有小幅上升，但并未出現火熱現象。
6月共成立了72個房地產集合信托計劃，合計規(guī)模為105.35億元，較前月的100.6億元小幅上漲，但較去年同期的213.86億元，規(guī)模縮小近一倍。
某信托公司研究人士認為，近期房地產信托銷售未現火熱，原因之一是之前不少投資者將資金轉移到資本市場，對房地產信托投資的積極性尚未表現出來。
由于A股走牛，在今年早些時候，不少投資房地產信托的投資者急于轉讓相關信托受益權，將資金變現并轉移到資本市場，一時之間，信托受益權轉讓成為不少信托公司、第三方銷售平臺新的“生意經”。
難現發(fā)行高峰
在信托公司發(fā)行方面，上海愛建財富認為，盡管目前房地產市場顯現回暖跡象，但并不意味著房產市場已經觸底。相反，目前市場還處在去庫存階段，結構性過剩尚未完全消化。這種現狀傳導至信托市場，信托公司會謹慎對待房地產項目融資，昔日的發(fā)行高峰短時間不會出現。前述信托公司研究人士認為，不少信托公司仍在收緊房地產業(yè)務，使得這類產品的發(fā)行短期難以升溫。
“去年以來，不少信托公司存在房地產項目兌付問題，各家最近都在忙著處理風險，對新增業(yè)務卡得非常嚴。”一位不愿具名的房地產信托經理透露，以其公司為例，過去幾年中一直以房地產業(yè)務為主，風格較為激進，但今年以來只做一線城市項目，二線城市項目得經過嚴格考核、風控后才能做。另一位房地產信托經理坦言，他從去年末就“賦閑”了，他所在的這家中型信托公司在一單房地產集合產品出現風險后，就停了所有的房地產集合類業(yè)務。
來自中國信托業(yè)協會的數據顯示，截至今年一季度，風險信托項目規(guī)模為9745億元，較去年四季度增加200多億元。其中，集合信托中風險項目規(guī)模達到644.3億元。前述信托經理說：“產品發(fā)生風險后，目前多數信托公司會選擇剛性兌付，這讓公司和股東面臨很大壓力，所以只能收緊甚至叫停相關集合信托業(yè)務。”信托業(yè)協會數據顯示，今年一季度，新增房地產集合信托計劃532.7億元，相比去年同期的649.2億元減少110多億元。
五大誤區(qū)需要注意
業(yè)內人士認為，受房地產回暖以及A股近期調整因素影響，房地產信托或再現投資機會，但需要投資者精挑細選，盡可能避免兌付危機。
一般而言，投資者在選擇房地產信托產品時，需要從投資標的、抵押物、項目進展、交易對手、產品模式幾方面進行把握。
不過，上海愛建財富在近期的一份研究報告中指出，對于房地產信托，目前不少投資者存在以下五個誤區(qū)，一是認為近期房地產信托發(fā)行會激增，二是認為特殊公用項目沒有風險，三是純土地抵押最安全，四是選擇交易對手強的就行，五是投資者以為分清了房地產信托的三種模式。
這份報告表示，一些特殊公用的地產項目，如醫(yī)院、學校等因隱含政府信用，且不涉及后期銷售問題，一直以來受到投資者青睞。實際上，前幾年在三四線城市，地方政府高舉“高鐵新城”、“金融中心”等后，財政面臨舉債償還問題。因此，掛鉤政府用途的特殊地產信托，其風險敞口被放大。面對這種情況，投資者在認購前，該仔細考察地方政府的資質，如財政情況、收入結構等。
在抵押方面，[如何注冊英國公司]房地產信托的抵押通常包括土地、在建工程、房產抵押三種，而土地變現最難實施，一旦遇上兌付風險，短時間靠其籌集資金的難度較大。因此，一個房地產信托的增信抵押，最好是現房、在建工程、土地都在其中，以保障還款的資金流動性充足。
此外，在選擇房地產信托時，除了看項目公司資質外，還要特別注意項目區(qū)位和項目進度。項目在中心城市及重要地段，項目在建筑施工、裝修經營，都能進一步保障還款兌付。
