傳統(tǒng)地產(chǎn)信托風光不再 REITs異軍突起

據(jù)統(tǒng)計，今年1-6月成立5100只證券投資類集合信托，成立規(guī)模1036.79億元，占整個集合信托成立規(guī)模30.63%。而曾經(jīng)火爆的房地產(chǎn)信托則風光不再，成立規(guī)模僅為258.6億元，占整個集合信托成立規(guī)模8%。

截至6月30日，[巴拿馬公司注冊]今年共成立5100只證券投資類集合信托產(chǎn)品，規(guī)模1036.79億元，占整個集合信托成立規(guī)模30.63%，相比去年同期234.63億元同比增長342%。平均規(guī)模1.68億元，平均年收益率7.47%。

部分信托公司調(diào)整戰(zhàn)略集中搶占證券信托市場，中融信托、云南信托、外貿(mào)信托成立證券投資類集合信托數(shù)量占整個公司集合信托數(shù)量90%以上，中融上半年共成立2110只證券投資類集合產(chǎn)品，占比97.55%；云南信托共成立574只，占比98.12%；外貿(mào)信托共成立563只，占比94.94%。

今年上半年，68家信托公司中有近一半的公司成立了證券投資類集合信托產(chǎn)品。其中成立數(shù)量超過100只的有8家信托公司。除上述信托公司外，還包括四川信托、西藏信托、平安信托和廈門信托等，數(shù)量均超過100只。

相比證券投資類信托的火爆，曾經(jīng)風光無限的地產(chǎn)信托就顯得有些落寞。

截至6月30日，今年共成立165只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，規(guī)模258.6億元，占整個集合信托成立規(guī)模8%，相比去年同期594.21億元同比下降56%。平均規(guī)模2.04億元，平均年收益率9.06%。

除光大興隴信托成立了20款地產(chǎn)信托，其余信托公司上半年成立地產(chǎn)信托數(shù)量均少于10只，華寶信托、渤海信托、北方國際(26.80, 1.60, 6.35%)信托、天津信托集合地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量為零。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著多項調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一些新變化，首先是商品房銷售面積和銷售額降幅收窄；其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速回落幅度減緩，投資增速提高。

“房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整期，信托公司規(guī)避房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風險；此外，今年到期的房地產(chǎn)風險項目也比較多，信托需要集中精力處置風險。”有信托公司人士稱。

不過，雖然產(chǎn)品數(shù)量和總規(guī)模在逐漸縮小，但房地產(chǎn)信托依然是收益最高的信托產(chǎn)品。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1-6月地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率依次為9.77%、9.74%、9.58%、9.73%、9.78%以及9.67%，均高于其他信托產(chǎn)品。今年上半年四川信托推出的圖騰海博春天股權投資信托成為預期收益率最高的產(chǎn)品。該產(chǎn)品存續(xù)期限為2年，募集資金2.2億元，預期年化收益率為10.5%。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)信托私募基金遭棄，房地產(chǎn)信托基金(REITs)揭竿而起。

今年6月，國內(nèi)真正意義上的首支房地產(chǎn)信托基金(REITs)公開發(fā)行。據(jù)其招募書顯示，鵬華前海萬科REITs封閉混合基金在為期十年的封閉運作期內(nèi)，將不高于基金總資產(chǎn)50%的比例，投資于深圳萬科前海公館建設管理有限公司的股權，以獲取商業(yè)物業(yè)的租金收益，鵬華前海萬科REITs還將不低于50%的資產(chǎn)投資于股票、債券和貨幣市場工具等，預期風險和收益高于債券型和貨幣基金，低于股票型基金。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托高門檻、[杭州瑞豐注冊香港公司]人數(shù)限制不同，鵬華前海萬科REITs的投資門檻要高于普通的股票或債券基金，但低于私募，其首次認購金額最低為10萬元，二級市場最小買入單位為1萬份。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)公司融資渠道的變化，公私募必須接受房地產(chǎn)市場正在由增量向存量轉變，REITs形式下，存量商業(yè)地產(chǎn)將是主戰(zhàn)場。